🦑 Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Pişmanlık Dilekçesi

2505. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi evlerin 5 yıl içerisinde satılmasından doğan bir vergi türüdür. Vergi türü, gelir vergisi kanununa göre belirlenmiş olup vergisel sorumluluklar kapsamındadır. Değer artış kazancı ve kira gelir vergisi ödemelerinin ikinci taksiti 1 Temmuz itibariyle başlayıp 31 Temmuz GayrimenkulDeğer Artış Kazancı 15.09.2020. Gayrimenkul sadece konaklamak ya da bir iş yeri amacıyla satın alınmaz. Aynı zamanda çokça tercih edilen bir yatırım aracıdır. Özellikle de günümüzde gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı artış, gayrimenkulün yine popüler bir yatırım aracı olarak ön plana çıkmasına neden oldu. Özellikle bir evi alıp, 5 yıl içerisinde satışa koyan kişilerin vermesi gereken beyannamelerden biri olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi beyannamesi, bu yıl için de zorunlu tutuldu. Aldığı evi 5 yıl dolmadan satacak olan vatandaşların vermesi gereken bu beyannamenin son tarihi 31 Mart 2022 olarak açıklandı. Konuya ilişkin vatandaşları uyaran açıklamalarda GayrimenkulDavaları Cilt-1,2,3,4 Halil Kılıç: Halil Kılıç: 2007: Ankara: 4 Cilt Toplam 4634 Sayfa : Gayrimenkul Satış Vaadi Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali-Tescil Elatmanın Önlenmesi Davaları Mehmet Handan Surlu: Seçkin Yayınevi: 2007: Ankara: 724 Sayfa: Gayrimenkul Sınır İhtilafları: Aydın Zevkliler: Pars Matbaası Pişmanlık dilekçesi ile değeri yükseltilen dairenin satışı. Merhabalar, 2,5 sene önce dairemi rayiç bedel üzerinden göstererek satın aldım. (84.100 tl) Daha sonra tapu harcı pişmanlık dilekçesi vererek daireyi satın aldığım 145.000 tl üzerinden, ödemem gereken vergi farkını ödedim. Şimdi dairemi satmak istiyorum. TAPU DEĞERİ NASIL YÜKSELTİLİR? Gayrimenkul alım-satım bedelinin düşük gösterildiği durumlarda, gerçek değerin, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre “pişmanlıkla beyan” edilmesi mümkün (Bkz. 1 Mayıs 1989 Tarih ve 490/36095 sayılı, 1989/6 Sıra No’lu Vergi Usul Kanunu İç Genelgesi). Bu durumda, zamanında Evini 5 sene dolduktan sonra satanlar için ise vergi ödemesi söz konusu olmuyor. Örneğin 2013 yılında konut alan bir kişi bu konutunu 2020 yılında satarsa vergi ödemek zorunda kalmıyor. Ancak söz konusu sonutun 2014 yılında alması durumunda ise 5 senelik zaman dilimi aşılmadığı için değer artış kazancı vergisi ödeniyor. bkzA8S. Gayrimenkulünü edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satıp beyannamede bulunmayanlar pişmanlık dilekçesi verebiliyor. İşte gayrimenkul değer artış kazancı pişmanlık dilekçesi...Gayrimenkul sahipleri taşınmazını sattıktan sonra da vergi mükellefi olabiliyor. Kanunen arsa, arazi, konut ve işyeri gibi gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 sene içerisinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç için değer artış kazancı vergisi ödeniyor. Karşılıksız edinilen gayrimenkullerin satışa konu olması halinde vergi artış kazancı vergisi beyana dayalı bir vergi olup gelir idaresine öncelikle beyanname veriliyor. Beyannamelerin mart ayı sonuna kadar verilmesi ve ilk taksitin de yine bu süre içerisinde ödenmesi gerekiyor. Vergide ikinci taksitler 1-31 Temmuz tarihlerinde kimi zaman mükellefler, vergiden habersiz olabildikleri gibi kimi zamanda bilinçli olarak beyanname vermeyebiliyor. Bu durum Maliye tarafından farkedilmeden pişmanlık dilekçesi verilebiliyor. Pişmanlık dilekçeis ilgili vergi dairesine veriliyor. Değer artış kazancı pişmanlık beyanı 2016!Gelir Vergisi Kanunu gereği kapsamında taşınmaz malların elden çıkarılmasıyla ödenecek vergiler arasında değer artış kazancı vergisi bulunuyor. Bu vergi, taşınmazın 5 yılda satılmasıyla malını 2015 yılında elden çıkaranlar, 2016 yılında değer artış kazancı mükellefi oluyor. Vergilendirme, "ticari kazanç" hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç "değer artış kazancı" hükümlerine göre tespit için beyannamelerin mart ayı içerisinde verilmeleri gerekiyor. Yılda 2 eşit taksit şeklinde ödenebilen değer artış kazancı vergisinin ilk taksit ödemeleri ise mart ayı sonuna kadar zamanında verilmemesi durumunda pişmanlık dilekçesi verilebiliyor. Değer artış kazancı pişmanlık beyanı 2021 şu şekilde hazırlanıyorDeğer artış kazancı pişmanlık beyanı 2021...............VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜNEDairenizin ....... vergi numaralı ........ vergisi mükellefiyim. ............ Vergilendirme dönemine ilişkin ..................vergisi beyannamemi, kanuni süresi... Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?Rayiç Değer – Gerçek DeğerEvin Değerini Düşük Göstermenin RiskleriTapu Pişmanlık DilekçesiGayrimenkul Değer Artışı Kazanç Vergisi Konut alım satım işlemlerinde en sık rastlanan sorunlardan biri gayrimenkulün değerini, daha az tapu harcı ve vergi ödemek için düşük göstermektir. Bu her ne kadar o an için kısmi bir kar sağlasa da uzun vadede barındırdığı riskleri nedeniyle zarar ettirecek bir durumdur. Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır? Tapu harcı, bir gayrimenkulün alım-satım işlemleri sırasında verilen tapu hizmetleri karşılığında ilgili tapu müdürlüğüne yatırılan hizmet bedelidir. Türkiye’de gayrimenkul alım-satım işlemlerinde gayrimenkul satış bedelinin yüzde 4’ü tutarında tapu harcı ödenir. Tapu harcı, tapuya alıcı veya satıcının beyan ettiği gayrimenkul alış/satış tutarı üzerinden yapılır. Örneğin, gayrimenkul alış/satış bedelinin tapuya 400 bin lira olarak beyan edilmesi durumunda hem alıcı hem de satıcı lira tapu harç bedeli ödemesi yapar. Yani toplamda 16 bin lira ödeme gerçekleştirilir. Satış işlemlerinde 2020 yılı için döner sermaye hizmet bedeli 157 lira, ilave hizmet bedeli 21,50 lira olmak üzere 178,50 lira döner sermaye bedeli bulunuyor. Rayiç Değer – Gerçek Değer Daha az tapu harcı ödemek için uygulamada taraflar çoğu zaman gayrimenkulün gerçek satış değeri yerine daha düşük bir satış bedeli beyan ederler. Beyan edilen bu tutar, çoğu zamanda gayrimenkulün belediyece belirlenen rayiç değeri veya bu değerin biraz daha yukarısında bir değerdir. Belediyeler, emlak vergisine esas olmak maksadıyla gayrimenkulün rayiç değerini belirler. Bu rayiç değer, aynı zamanda gayrimenkulün belediyelerce hesaplanan satışa esas minimum birim metrekare değerini ifade eder. Diğer bir deyişle, gayrimenkulün tapu müdürlüğünde beyan edilen satış bedeli belediyece belirlenen rayiç değerden daha düşük bir tutar olamaz. Öte yandan gerçek rayiç bedel ise gayrimenkulün güncel piyasadaki alım-satım değerini ifade eder. Belediyece belirlenen rayiç bedel, minimum birim metrekare değerler üzerinden hesaplandığı için çoğu zaman güncel piyasa değerinin altında bir tutardır. Evin Değerini Düşük Göstermenin Riskleri Gayrimenkul devir işlemlerinde, kanunen, taraflar gerçek satış bedelini beyan etmekle yükümlüdür. Buna karşılık, yukarıda bahsedildiği gibi, genellikle taraflar düşük harç ödemek amacıyla tapu müdürlüğünde ilgili belediye tarafından belirlenen rayiç değer gibi daha düşük bir bedel beyan etmektedir. Tapudaki satış bedelinin, gerçek satış bedeli yerine daha düşük bir tutar üzerinden beyan edilmesinin çeşitli riskleri bulunmaktadır. Bunlardan bazılarını şu şekilde sıralayabiliriz Alım satım aşamasında satış bedelinin tamamı peşin olarak ödenmemiş, taksitle ödenmesi kararlaştırılmışsa, alıcı tarafın ödemeyi geciktirmesi ya da ödememesi durumunda satıcı kural olarak yalnızca tapuda gösterilen bedel üzerinden hak talep edebilir. Hisseli tapuya sahip bir gayrimenkul almanız halinde, diğer hissedar şuf’a ön alım hakkını kullanarak gayrimenkulü tapuda belirtilen düşük bedel ile elinizden alabilir. Belediye rayiç bedeli üzerinden satın aldığınız bir gayrimenkulü satarken alıcı bankadan kredi kullanmak isteyebilir. Gelir İdaresi Başkanlığı, bankadan çekilen kredilerin miktarını öğrenerek, beyan edilen değerle karşılaştırma yapmaktadır. Yani konut kredisiyle gayrimenkul alınması halinde gayrimenkulün değerinin gerçek satış bedeli olarak gösterilmek zorundadır. Dolayısıyla siz belediye rayiç bedelinden göstererek aldığınız evi gerçek piyasa değeri üzerinden satmanız halinde kazancınız olduğundan çok daha fazla gözükecek ve daha çok gelir vergisi ödemek durumunda kalacaksınız. Satış bedelinin gerçek satış değerinden daha düşük gösterildiğinin tespit edilmesi halinde Maliye, eksik beyan edilen satış değeri farkının üç katı tutarında vergi cezası ve yine bu tutarda usulsüzlük cezasını işlem tarihinden itibaren hesap edilecek faiziyle birlikte tahsil edilir. Tapu Pişmanlık Dilekçesi Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda detaylarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma ihtimali mevcut. Bu sebeplerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var. Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli hem alıcı hem de satıcı yani toplamda yüzde 4 yasal faizi ile ödeniyor. Öte yandan pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda hesaplanan eksik tutarın yüzde 25’ine denk gelen vergi ziyaı cezası da ödenmiyor. Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem başlatmamış olması gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için Gelir İdaresinin 189’nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz. Gayrimenkul Değer Artışı Kazanç Vergisi Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi’dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği karı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen Gayrimenkul Değer Artış Kazancı vergisinin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir. Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı. Örneğin, 2016 yılı Ocak ayında 250 bin liraya evini almış bir kişinin tapuda 150 bin lira ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Konutunu da 2020 Ocak ayında 400 bin liraya satarken bu sefer doğru değer olan 400 bin lirayı beyan etsin. Bu durumda aradaki kar, kağıt üzerinde 250 bin lira görüneceği için satıcıya yaklaşık 21 bin lira bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk edecektir. Ev alımı sırasında gerçek bedeli yani 250 bin lira belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek istisna tutarı ve enflasyon farkından dolayı vergi ödemesi çıkmıyor ve sadece toplamda 4 bin lira 100 bin lira x yüzde 4 fazladan bir tapu harcı ödemesi oluşacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 17 bin lira 21 bin lira – 4 bin lira fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır. Pişmanlık ve ıslah, esas itibariyle vergi ziyaına yol açan ve vergi dairesinin bilgisi dahilinde olmayan bir olayın kendiliğinden dilekçe ile ilgili makamlara haber verilmesi üzerine uygulanan bir müessesedir. Vergi Usul Kanununun 371 inci maddesinde düzenlenmiştir. Vergi Usul Kanunu VUK 371 nci madde metni aşağıdaki gibidir “Pişmanlık ve Islah Madde 371 Değişik 23/1/2008 – 5728/281 md. Beyana dayanan vergilerde vergi ziyaı cezasını gerektiren fiilleri işleyen mükelleflerle bunların işlenişine iştirak eden diğer kişilerin kanuna aykırı hareketlerini ilgili makamlara kendiliğinden dilekçe ile haber vermesi hâlinde, haklarında aşağıda yazılı kayıt ve şartlarla vergi ziyaı cezası kesilmez. 1. Mükellefin keyfiyeti haber verdiği tarihten önce bir muhbir tarafından her hangi resmi bir makama dilekçe ile veya şifahi beyanı tutanakla tevsik edilmek suretiyle haber verilen husus hakkında ihbarda bulunulmamış olması Dilekçe veya tutanağın resmi kayıtlara geçirilmiş olması şarttır.. 2. Haber verme dilekçesinin yetkili memurlar tarafından mükellef nezdinde her hangi bir vergi incelemesine başlandığı veya olayın takdir komisyonuna intikal ettirildiği günden evvel Kaçakçılık suçu teşkil eden fiillerin işlendiğinin tespitinden önce verilmiş ve resmi kayıtlara geçirilmiş olması. 3. Hiç verilmemiş olan vergi beyannamelerinin mükellefin haber verme dilekçesinin verildiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde tevdi olunması. 4. Eksik veya yanlış yapılan vergi beyanının mükellefin keyfiyeti haber verme tarihinden başlayarak onbeş gün içinde tamamlanması veya düzeltilmesi. 5. Mükellefçe haber verilen ve ödeme süresi geçmiş bulunan vergilerin, ödemenin geciktiği her ay ve kesri için, 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesinde belirtilen nispette uygulanacak gecikme zammı oranında bir zamla birlikte haber verme tarihinden başlayarak onbeş gün içinde ödenmesi. Bu madde hükümleri, emlak vergisi ile ilgili olarak uygulanmaz.” Pişmanlık ve ıslah müessesesi vergi hukukunda, vergi uyuşmazlıklarının yargıya intikal etmeksizin, idari aşamalarda çözümlenmesine olanak sağlayan bir müessesedir. Beyana dayanan vergilerde vergi ziyaı cezasını gerektiren yasaya aykırı hareketlerini ilgili makamlara kendiliğinden dilekçe ile haber veren mükelleflere, aşağıda belirtilen kayıt ve şartlarda vergi ziyaı cezası suçlarından birini işlemek suretiyle neden oldukları vergi ziyaı için pişmanlık talebiyle beyanname veren ve aşağıda belirtilen şartları taşıyan mükellefler hakkında bu suçlardan dolayı suç duyurularında bulunulmaz ve adlarına vergi ziyaı cezası kesilmez. Hangi Vergiler Pişmanlık Hükümlerinin Kapsamına Girer? Pişmanlık, beyan üzerine tarh ve tahakkuk ettirilen vergiler için geçerlidir. Bu nedenle, idarece tarh edilmesi gereken vergiler ile tahakkuku tahsile bağlı vergiler için pişmanlık hükümleri uygulanmaz. Motorlu taşıtlar vergisi için pişmanlık ve ıslah hükümlerinin uygulanması mümkün değildir. Emlak vergisi, beyana dayanan bir vergi olmasına rağmen, VUK’un 371. maddesinin son fıkrasında bu verginin pişmanlık ve ıslah kapsamında olmadığı açıkça belirtildiği için bu vergi için pişmanlık talebinde bulunmak mümkün değildir. Kaçakçılık Suçu Pişmanlık Uygulaması Kaçakçılık suçunu oluşturan fiilleri ilgili makamlara kendiliğinden bildirenler de pişmanlık hükümlerinden yararlanabilmektedir. Bu kişilere kaçakçılık cezası uygulanmayacaktır. VUK’un 371. maddesine göre, VUK’un 360. maddesinde belirtilen iştirak suçunun işlenmesi halinde de pişmanlık hükümlerinin uygulanması mümkündür. İzaha Davet Pişmanlık Talep Hakkı Vergi Usul Kanununun “İzaha Davet” başlıklı 370 inci maddesine göre; kendisine izaha davet yazısı tebliğ edilen mükellefler, davet konusu tespitle sınırlı olarak, bu Kanunun 371 inci maddesinde yer alan pişmanlık hükümlerinden yararlanamaz. Pişmanlık Hükümlerinden Yararlanma Koşulları Pişmanlık uygulaması vergi ziyaının doğması durumunda yapılır. Ayrıca aşağıdaki şartların da gerçekleşmesi gerekmektedir Mükellefin kanuna aykırı davranışını, üçüncü bir şahıs tarafından resmi bir makama ihbar edilmeden önce kendiliğinden haber vermesi, Mükellefin kanuna aykırı davranışını, idarece herhangi bir vergi incelemesine başlanılmadan önce veya takdir komisyonuna başvurulmadan önce kendiliğinden haber vermesi, Mükellefin hiç verilmemiş vergi beyannamelerini pişmanlık talebine ilişkin dilekçenin veriliş tarihinden itibaren 15 gün içinde vermesi, Mükellefin daha önce eksik ya da yanlış yaptığı bir beyanın pişmanlık talebine ilişkin dilekçenin veriliş tarihinden itibaren 15 gün içinde tamamlaması veya düzeltmesi, Mükellefin pişmanlık ve ıslah hükümlerine göre tahakkuk ettirdiği vergilerini ve bunlara ilişkin pişmanlık zammını ödenmenin geciktiği her ay ve kesri için, 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesinde belirtilen nispette uygulanan tutar ile birlikte haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde ödemesi, gerekmektedir. Pişmanlık hükümlerinden yararlanan bir mükellefe vergi ziyaı cezası kesilmez. Pişmanlık ve Islah Hükümlerine Göre Verilen Beyannamelere Ceza Kesilmesi Pişmanlık hükmü gerek genel, gerek özel usulsüzlük cezalarının kesilmesini önlemez. Pişmanlık talebi kabul edilen beyannamelere 1. derece 1 kat usulsüzlük cezası kesilir. Pişmanlık talebiyle verilen beyannamelerde zarar beyanı veya mahsuplar gibi nedenlerle ödenecek verginin bulunmaması veya matraha ilişkin bilgilerin olmaması durumunda pişmanlık talebiyle verilen beyannameler için pişmanlık talebi vergi dairesince kabul edilmez. Pişmanlık talebi kabul edilmeyen beyannameler kanuni süresinden sonra verilen beyanname kabul edilerek 1. derece 2 kat usulsüzlük cezası ile vergi ziyaı cezasının %50’si kıyaslanarak miktar itibariyle en ağır olanı kesilir. Kanuni süresinde verilen bir beyannameye ek olarak pişmanlık talebi ile verilen ek beyannameye usulsüzlük cezası kesilmez. Vergisi kanuni süresinde ödenmiş olmakla birlikte beyannamenin kanuni süresinden sonra pişmanlıkla verilmesi halinde pişmanlık zammı hesaplanmaz. Pişmanlık Şartlarına Uyulmamasının Sonuçları Pişmanlıkla verilen beyanname üzerine ödeme zamanında yapılmazsa ne olur? Pişmanlık şartlarını ödeme yönünden ihlal eden mükellefler pişmanlıktan yararlanamaz. Bu durumda bu mükelleflerin verdiği beyannameler kanuni süresinden sonra verilen beyanname olarak kabul edilir ve 1. derece 2 kat usulsüzlük cezası ile vergi ziyaı cezasının %50 si kıyaslanarak miktar itibariyle en ağırı kesilir. VUK 371 Kapsamında Pişmanlık Dilekçesi Örneği VUK 371 inci maddesi kapsamında ilgili vergi dairesine verilecek pişmanlık dilekçesi örneği aşağıda sunulmuştur 26/08/2017 MALTEPE VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜNE İSTANBUL Dairenizin ………………….. Kimlik Numaralı Gelir Vergisi mükellefiyim. Ocak 2016 – Aralık 2016 vergilendirme dönemine ilişkin Gelir Vergisi beyannamemi sehven Dairenize vermemiş bulunmaktayım. Bu döneme ait beyannamemi 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 371 inci maddesi gereğince pişmanlık ve ıslah hükümlerine göre vermek istiyorum. Gereğini bilgilerinize arz ederim. AD-SOYAD İMZA Geri dön YILI TUTAR DAYANAK 2022 TL Mükerrer 80 2021 TL 313 Seri Genel Tebliği 2020 TL 310 Seri Genel Tebliği 2019 TL 305 Seri Genel Tebliği 2018 TL 302 Seri Genel Tebliği 2017 TL 296 Seri Genel Tebliği 2016 TL 290 Seri Genel Tebliği 2015 TL 287 Seri Genel Tebliği 2014 TL 285 Seri Genel Tebliği 2013 TL 284 Seri Genel Tebliği 2012 TL 280 Seri Genel Tebliği UYGULANACAK VERGİ TARİFESİ Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır. İvazsız olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar. 70 inci maddenin birinci fıkrasının 5 numaralı bendinde yazılı hakların ihtira beratları hariç elden çıkarılmasından doğan kazançlar. Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanunî mirasçıları dışında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar. Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar. Faaliyeti durdurulan bir işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasından doğan kazançlar. İktisap şekli ne olursa olsun ivazsız olarak iktisap edilenler hariç GVK 70 inci maddenin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar değer artış kazancında bahsi geçen haklardır. "Miras yoluyla veya bedelsiz sahip olunan gayrimenkullerin satılması değer artışı kazancının konusuna girmemektedir." Değer Artış Kazancında endeksleme nasıl yapılır? Endeksleme; alış tarihinden önceki ay ve satış tarihinden önceki ay ÜFE oranındaki artış %10 ve üzeri ise mal ve hakların alış bedeline bu artış oranı uygulanarak bulunan yeniden değerlenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark bulunarak gayrisafi kazanç bulunur. Eğer ÜFE artış oranı %10 un altında ise alış bedelinde herhangi bir işlem yapmadan satış bedelinden düşülür. Değer Artış Kazancında her durumda endeksleme yapılır mı? Endeksleme satışı yapılan mal ve hakların; alış tarihinden bir önceki ay ÜFE ile satış tarihinden önceki ay ÜFE oranı arasındaki artış miktarının %10 ve üzeri olduğu durumlarda yapılır, aksi halde yapılmaz. GAYRİMENKULLERİN 5 YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARILMASINDA GELİR VERGİSİ BEYANI GELİR VERGİSİNİN KONUSU VE UNSURLARI Gelir Vergisi Kanununda gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiǧi kazanç ve iratların safi tutarı olarak tanımlanmıştır. Aynı Kanunda gelirin hangi tür kazanç ve iratlardan oluştuǧuna yer verilmiştir. Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doǧan kazancın niteliǧi ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanununda "ticari kazanç" ve "diǧer kazanç ve iratlar" olmak üzere iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir. Ticari kazanç Her türlü ticari ve sınai faaliyetten doǧan kazançtır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. Gelir Vergisi Kanununda "gayrimenkullerin alım satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uǧraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançlar"ın ticari kazanç olarak vergilendirileceǧi belirtilmiştir. Ayrıca, satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç sayılır. Diǧer kazanç ve iratlar Belirli kaynaklara baǧlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde periyodik olarak meydana gelmeyen, devamlı deǧil arızi olan ve çoǧu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliǧinden meydana gelen kazanç ve iratlardır. Bu gelir türünü diǧerlerinden ayıran en önemli özellik, genel olarak devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda deǧerlendirilmiş olmasıdır. Diǧer kazanç ve iratlar, "deǧer artışı kazançları" ve "arızi kazançlar" olmak üzere iki alt ayrıma tabi tutulmuştur. Gayrimenkul Alım–Satım Işlerinde “Ticari Kazanç–Deǧer Artışı Kazancı” Ayrımını Belirleyen Unsurlar Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doǧan kazancın "deǧer artışı kazancı" olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiǧine ilişkin açıklamalar aşaǧıda belirtilmiştir. Faaliyetteki Devamlılık Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt, kazanç doǧuran işlem sayısındaki çokluktur. Işlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Satışın Hangi Amaçla Yapıldıǧı Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde, gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım - satım işlemi ticari kazanç kapsamında deǧerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç, deǧer artışı kazancı olarak deǧerlendirilir. Ticari Bir Organizasyonun Varlıǧı Iş yeri açılması, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kayıt olunması vb. durumlarda ticari bir organizasyonun var olduǧu kabul edilmektedir. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadıǧı hallerde ise kazanç türü "faaliyetteki devamlılık" ve "satışın hangi amaçla yapıldıǧı" unsurlarına göre tespit edilir. DEĞER ARTIŞI KAZANCININ KONUSU VE VERGİLENDİRİLMESİ Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının 6 numaralı bendi uyarınca, ivazsız iktisap edilenler hariç, anılan Kanunun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde sayılan ve aşaǧıda belirtilen mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 beş yıl içerisinde elden çıkarılmasından doǧan kazançlar, deǧer artışı kazancının konusunu oluşturmaktadır. √ Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuǧla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, √ Voli mahalleri ve dalyanlar, √ Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, √ Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları. Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılıǧında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. Örnek 1 Mükellef A tarihinde TL’ye satın almış olduǧu gayrimenkulü, tarihinde TL’ye satmıştır. Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduǧundan, elde ettiǧi kazanç deǧer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Deǧer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca "safi deǧer artışı" denilmektedir. Deǧer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılıǧında alınan para ve ayınlarla eşya, mal vb. saǧlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından; √ Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli, √ Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların, düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen deǧer esas alınır. Elden çıkarılan mal ve haklarda iktisap bedelinin, elden çıkarıldıǧı ay hariç olmak üzere Devlet Istatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilmesi ve endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması gerekmektedir. Türkiye Istatistik Kurumunun TÜIK resmi internet sitesinde tarihinde yapılan Üretici Fiyat Endeksi ile ilgili Kamuoyu Duyurusunda, Toptan Eşya Fiyat Endeksi TEFE ve Üretici Fiyat Endeksi ÜFE olarak kullanılan endekslerin yerine Yurt Içi Üretici Fiyat Endeksinin YI-ÜFE kullanılacaǧı belirtilmiş bulunmaktadır. Söz konusu mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doǧan kazançlar deǧer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doǧan kazançlar deǧer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Örnek 2 Mükellef B tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak veraset yoluyla intikal etmesi nedeniyle, mükellef'nin bu satıştan elde ettiǧi gelir, deǧer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA İKTİSAP TARİHİNİN BELİRLENMESİ Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu'nun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille gerçekleşmektedir. Buna göre, kat karşılıǧı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılıǧında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, deǧer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiǧi tarih esas alınacaktır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldıǧı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut Idaresi veya diǧer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doǧalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde deǧer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir. Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındıǧı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındıǧının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldıǧı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Örnek 3 Mükellef C, kooperatif üyeliǧi karşılıǧında iktisap ettiǧi gayrimenkulüne, tarihinde su, elektrik ve telefon baǧlattırarak, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldıǧı belgeler ile ispatlamıştır. Bu gayrimenkulün, mükellef adına tapu tescili, tarihinde yapılmıştır. Buna göre, deǧer artışı kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandıǧı tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller Ile Kat Karşılıǧı Olarak Müteahhit Veya Konut Yapı Kooperati lerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde Iktisap Tarihinin Belirlenmesi Cins deǧişikliǧi cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; baǧ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, baǧ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır. Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiǧi tarih deǧil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldıǧı tarihin esas alınması gerekir. Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılıǧı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi deǧer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılıǧı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, deǧer artışı kazancı kapsamında deǧerlendirilmeyecektir. Örnek 4 Mükellef D' nin, tarihinde satın aldıǧı arsayı, tarihinde kat karşılıǧı olarak müteahhide vererek almış olduǧu gayrimenkuller, tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Kat karşılıǧı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve deǧer artışı kazancının tespitinde gayrimenkullerin tapuya tescil edildiǧi tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise bu tarihin esas alınması gerekir. DEĞER ARTIŞI KAZANCININ BEYANI Deǧer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceǧi, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadıǧına baǧlıdır. Istisna tutarının altında kalan kazançlar için yıllık beyanname verilmeyecektir. Istisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir. Elde edilen deǧer artışı kazancının safi miktarının, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir, satışın yapıldıǧı yılı takip eden yılın 01 - 31 Mart tarihleri arasında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyannameler; • Hazır Beyan Sistemi aracılıǧıyla internet ortamında, • Baǧlı bulunulan ikametgahın bulunduǧu yer vergi dairesine kaǧıt ortamında, • 3568 sayılı Kanun gereǧi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile sözleşme imzalanarak e-Beyanname sisteminden, verilebilir. Ayrıca mükelleflerin takvim yılı içinde; • Memleketi terk etmesi halinde, memleketi terkten önceki 15 gün içinde, • Ölümü halinde, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vefat eden kişi namına varislerce, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanda bulunulması gerekmektedir. HAZIR BEYAN SISTEMİ Beyana tabi gelirleri sadece diǧer kazanç ve iratlar, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı kira geliri ile ücretten ibaret olan mükellefler; bu gelirlerine ilişkin beyannamelerini Başkanlıǧımız tarafından önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunduǧu kullanımı kolay ve hızlı bir sistem olan Hazır Beyan Sistemi üzerinden verebilirler. Bu sistemden, sadece diǧer kazanç ve irat, kira, menkul sermaye iradı veya ücret gelirlerini ayrı veya birlikte elde eden mükellefler yararlanabilecektir. Sisteme ve detaylı bilgiye Gelir Idaresi Başkanlıǧının internet adresinden veya Interaktif Vergi Dairesinden ulaşabilirsiniz. VERGİNİN ÖDENME ZAMANI VE ŞEKLİ Elde edilen deǧer artışı kazançlarına ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden hesaplanan gelir vergisinin, sonraki yılın Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere; • Birinci taksiti, damga vergisi ile birlikte 31 Mart tarihine kadar, • Ikinci taksiti ise 31 Temmuz tarihine kadar, ödenmesi gerekmektedir. Memleketi terk ve ölüm gibi mükellefiyetin kalkmasını gerektiren durumlarda, beyan üzerine tarh edilen vergiler beyanname verme süreleri içinde ödenecektir. Verginizi internet adresinde yer alan anlaşmalı bankalardan ve tüm vergi dairelerinden ödeyebilirsiniz.

gayrimenkul değer artış kazancı pişmanlık dilekçesi